威州房市趋于稳定 销量又创新高 房价仅涨10% July Wisconsin Real Estate Market Analysis

Welcome to Madison! 大家好，我是刘博士！

前几天Wisconsin realtor association发布了7月份的房地产交易数据统计。我跟大家分享一下。

总的来说，7月份Covid-19对整个威斯康星州房地产交易造成了非常矛盾的影响。好的方面，和去年同期相比，交易数量增长了7.6%。 不好的方面，房价中位数出现了两位数的暴涨，和去年六月相比，增长了10.4%，达到$226400，比今年6月增长了$4400。这是刘博士第一次看到单月的房价增长超过10个百分点。

今年1-7月和去年同期相比，销售数量仅仅下降了1.9%，表明供给正在以极快的速度恢复，交易量趋于稳定，Covid-19对房地产交易的影响逐渐减弱。 但是1-7月房价中位数比去年同期上升8.4%，这个涨幅还是非常可观的，可能代表着大家手里的钱越来越多，或者说钱越来越不值钱了。

今年5月份和去年同期相比销售数量下降24.3%，六月份和去年同期相比下降4.5%，7月份和去年同期相比反而增长了7.6%，可以看出市场正在以非常快的速度恢复正常。整个威斯康星州在7月的交易数量是9649个，是2005年以来销量最大的7月。

WRA主席和CEO Michael Theo说：创纪录的房贷利率促成了创纪录的销量。房贷利率已经连续四个月走低，在七月份30年固定利率贷款降到了3.02%历史新低，一年前是3.77%。 虽然房价在过去的一年里增长了10%，但是房价可负担指数仅仅下降了4.5%。

主席还说道：我们不能指望每个月都创造新纪录，不过现在处于历史低点的房贷利率会给今年夏末到秋天的市场火上浇油。

主席指出现在正是卖房的好时机，在这样的市场情况下，专业的房产代理能够更快更好的把客户的房子卖掉，成交价通常会达到或高于卖家的要价。

主席还特别强调，我们有理由相信在未来的几个月里利率会依然保持低位，在这个时间点上和有经验的房产代理合作来卖房是卖家的最佳时机也是最佳选择。

我们看看整个Wisconsin的数据。 7月份的交易量是9649个，比去年同期8969个增长7.6%。房价中位数$226400比去年同期$205000增长10.4%。新上市数量10292，比去年同期11091降低7.2%。 正在出售的房产26814个，比去年同期35595个降低24.7%。库存月数4个月，去年同期是5.3个月。贷款利率持续降低，房价可负担指数从去年7月的202降低到今年7月的193，降低了4.5%。

接下来我们看看Dane county的数据。 7月份交易量是941个，比去年同期979个降低3.9%。房价中位数$323000比去年同期$299000增长8%。库存月数3.4个月，去年同期是4.1个月。可以看到Dane county现在依然是比较严重的卖家市场。

接下来具体分析一下麦屯这里的市场情况。数据统计分成House和Condo两组，包括的区域是Madison, Fitchburg, Verona, Middleton, Waunakee, Deforest, Windsor, Sun Prairie, Cottage grove和Monona.

先看House的数据，7月份成交553个，成交价平均值$400076，中位数$350500，和6月份的价格基本持平。

Days on market。553个成交的house，其中303个在上市的一周内卖掉，比例高达55%，420个在一个月内卖掉，高达76%。还是要提醒大家注意，越来越多的卖家在房子上市之后若干天才允许买家去看，所以实际卖掉的速度比数据反映的还要快得多。基本上热门区域价格合适的房子在上市第一天就会卖掉。

Competing offer。有38.5%的交易出现买家竞争的情况，略高于6月份的33.7%。当然我个人认为这个数据并不能完全说明现在的竞争情况，有可能是第一个写offer的买家动作非常迅速，其他的买家还没来得及看房写offer，这个房子就卖出去了。 当然我也多次遇到我的买家写了offer最终房子卖给别人，但是卖家代理在数据库里标注的是没有competing offer的情况。因此我们有理由相信，实际的竞争情况会比数据所反映的还要激烈得多。

价格方面。有20%的卖家在上市后降价。成交价低于要价的比例是32%，21%的交易按照要价成交，加价成交的比例高达47%，做为对比，6月份加价成交的比例是41.5%。 在很多情况下，即使没有别的买家竞争，这个唯一的买家也会加价去保证自己能够抢到这个房子，这在心理学上叫做FOMO (Fear of missing out)，中文可以等同于“机不可失，时不再来”，在很多人的眼中，没有抢到一个东西的痛苦那是要远远大于失去同等价值东西的痛苦。当然，买家的代理在这一过程中是不是也起到了推波助澜的作用就不得而知了。

Condo的数据，7月份成交204个，成交价平均值$248996，中位数$214900. Days on market。109个在上市的一周内卖掉，占总数的53.4%，166个在一个月内卖掉，占总数的81.4%。可以看到Condo的销售速度相当快。

Competing offer。有31.4%的交易出现了买家竞争的情况，和六月数据基本持平。 价格方面。12.3%的卖家在上市后降价。成交价低于要价的比例是34%，加价成交的比例高达42%。24%的交易按照卖家的要价成交。 这里顺便提一下condo fee，平均值是$244每个月。大家在买Condo的时候别忘了要把这笔开销也考虑进来。

好了，house和Condo的数据都介绍完了。刘博士能把这么多数据都背下来是不是很厉害？

总的来说，疫情造成的供给不足情况已经有所缓解，Madison地区的供给情况已经大为好转，蓝色的柱子是去年每周的上市数量，橙色的是今年的上市数量，最近两个月的上市数量已经和去年同期基本持平。 现在已经不是卖家太少的问题，而是买家太多的问题。尤其是很多上半年一直想买而买不到房子的买家只能施展无限加价大法，配合历史新低的房贷利率，直接把房价抬高到了前所未有的高度。

我个人的判断，未来的一两个月依然会是非常强劲的卖家市场，因为市场有巨大的惯性，卖家，买家以及代理的思维也会有巨大的惯性，尤其是我们在8月份才能拿到最新的7月份数据，反映的其实是5月和6月的市场情况，有两到三个月的滞后效应。

但是随着供给的逐步改善，以及马上要到来的秋季，按常理推断市场应该在十月以后逐步变冷，房价也会逐步下降，买家竞争情况也会大为减轻。

所以我建议在未来两三个月内想要买房的朋友，一定要保持头脑的冷静，切记冲动消费。忍字头上一把刀，忍的过去是英豪，大半年都忍过来了，还差这两三个月吗？

好了，今天的节目就到这里，欢迎订阅转发留言分享，Welcome to Madison! 咱们下次节目再见！Bye!