疫情下美国房市乱象迭出 加价抢房暴涨12倍 先抢房后看房 晚买一月亏十万！

Welcome to Madison! 大家好，我是刘博士！

前几天Wisconsin realtor association发布了六月份的房地产交易数据统计。我跟大家分享一下。

总的来说，六月份Covid-19对整个威斯康星州房地产交易继续造成很大影响，不过要好于预期。和去年同期相比，交易数量小幅下降4.5%。房价中位数继续稳步增长，和去年六月相比，增长了3.6%，达到$222000，比今年五月增长了$8000。从某种意义上来说，晚一个月买房你就亏了$8000。

今年上半年和去年同期相比，销售数量下降4.9%，房价中位数上升7.6%，这个涨幅还是非常可观的。 今年五月份和去年同期相比，销售数量爆降24.3%，六月份仅仅下降了4.5%，是非常大的改善。

WRA主席和CEO Michael Theo说道：经济的恢复和持续下降的房贷利率减缓了疫情造成的负面影响。威斯康星州的失业率从五月的12.1%下降到六月的8.5%。30年固定利率贷款也从一月的3.62%下降到六月的3.16%。在过去的12个月里，家庭收入中位数下降了4.2%，房价中位数上升了3.6%，但是创纪录的低利率使得房价可负担指数没有明显变化，仅仅降低了1.5%。

我们看看整个Wisconsin的数据。 六月份的交易量是8401个，比去年同期8800个降低4.5%。房价中位数$222000比去年同期$214300增长3.6%。新上市数量10062，比去年同期11649降低13.6%。正在出售的房产27355个，比去年同期35573个降低23.1%。库存月数4.1个月，去年同期是5.3个月。好消息是贷款利率持续降低，使得房价可负担指数从去年6月的194降低到今年6月的191，变化不大。

接下来我们看看Dane county的数据。 6月份交易量是871个，比去年同期982个降低11.3%。房价中位数$320000比去年同期$310000增长3.2%。库存月数3.5个月，去年同期是4.4个月。可以看到现在依然是比较严重的卖家市场。

接下来具体分析一下麦屯这里的市场情况。数据统计分成House和Condo两组，包括的区域是Madison, Fitchburg, Verona, Middleton, Waunakee, Deforest, Windsor, Sun Prairie, Cottage grove和Monona. 先看House的数据，六月份成交520个，成交价平均值$399289，中位数$350000，比五月份的$333000增长了5.1%。晚一个月买房居然要多花$17000。

Days on market。520个成交的house，其中291个在上市的一周内卖掉，比例高达56%，416个在一个月内卖掉，高达80%。由于越来越多的卖家在房子上市之后若干天才允许买家去看，所以实际卖掉的速度比数据反映的还要快。基本上热门区域价格合适的房子在上市第一天就会卖掉。甚至多次出现买家在允许看房之前就写offer把房抢到手的现象。我个人的理解，与其在开始看房之后和多个买家竞争，不如在开始看房之前只和卖家一个人竞争，在某些情况下这样做可能是个更好的策略。

Competing offer。只有33.7%的交易出现买家竞争的情况，略高于五月份的28%，可以看出房子卖掉的速度很快，但是竞争并不激烈。我个人的解读，在疫情的影响下，供给严重不足，买家可能更加愿意在第一个offer中就提出足够好的条件，卖家也可能在收到足够好的offer后立刻接受，同时拒绝别的买家看房以保证家人的安全。

价格方面。只有16.3%的卖家在上市后降价。成交价低于要价的比例是34.2%，24.2%的交易按照要价成交，加价成交的比例高达41.5%，做为对比，五月份加价成交的比例只有3.7%。供给不足造成的影响终于开始在数据上有所反应。

Condo的数据，六月份成交188个，成交价平均值$228490，中位数$210000. Days on market。99个在上市的一周内卖掉，占总数的52.7%，145个在一个月内卖掉，占总数的77.1%。可以看到Condo的销售速度也是相当快的。

Competing offer。有33.7%的交易出现了买家竞争的情况，比5月的24%有较大增长。 价格方面。13.8%的卖家在上市后降价。成交价低于要价的比例是36.7%，加价成交的比例高达38.3%。25%的交易按照卖家的要价成交。

刘博士能把这么多数据都背下来 是不是很厉害？

总的来说，疫情造成供给严重不足，基本上好一些的房子都会立刻卖掉。尤其是30多万价格的House，看房的买家平均每天能有十个以上。我最近写的几个offer，开始还砍价，卖家不理，后来写原价，卖家还是不理。再后来写加好几千的offer，卖家连counter offer都不给。竞争惨烈到如此，我也是没有办法啊。

不过好消息是，经过我的数据分析，Madison地区的供给情况已经大为好转，蓝色的柱子是去年每周的上市数量，橙色的是今年的上市数量，最近几周的上市数量已经高于去年同期。

不过我个人的判断，未来的一两个月依然是非常强劲的卖家市场，一个原因是现在逐渐增多的供给并没有完全弥补第二季度的供给短缺，另一个原因是长时间的供给短缺已经让买家，卖家和代理们不能够冷静客观的分析市场，经历过多次offer被拒的买家心理上已经彻底崩溃，这样的买家在下次抢房的时候一定会疯狂加价，从而引发新的抢房大战。

目前来看疫情还将持续相当长的一段时间，但是人们心理上基本已经接受了现状，一句话就是该干啥就干啥去。在现在的市场上，我希望买家尽量摆正心态，不要吹毛求疵，不要太在乎几千块钱的得失。生活还要继续，人生还很长，尽快买到比较合适的房子，开始新的生活，我想这是大多数买家心中的愿望。

好了，今天的节目就到这里，欢迎订阅转发留言分享，Welcome to Madison! 咱们下次节目再见！Bye!