FIRPTA,外国人在美国卖房扣税15%详解

Welcome to Madison! 大家好！

我相信很多人都听说过，如果你不是美国人在美国卖房会被扣税15%的这么一个传言。那么这个说法到的是不是真的那？

 首先要庆祝我的YouTube频道订阅人数超过100万，口误，超过一百人！

今天跟大家讲一个很冷门但是很重要的知识点，外国人在美国卖房扣税15%的相关法律规定，FIRPTA

FIRPTA 英文是Foreign Investment in Real Property Tax Act，大家知道在美国卖房资产增值的部分需要缴纳增值税。FIRPTA是为了避免外国人在美国卖房以后逃税而制定的法律。这里的外国人指的是美国税法上的定义，并不等同于移民身份。

一句话概括FIRPTA，从外国人手中购置房产的人需要从房款中预扣留15%交给IRS。

首先要澄清几个坊间传言

1.        我的房子没有升值，不用扣税15%

FIRPTA中扣税15%指的是卖房总价的15%，并不是升值部分的15%，卖家在交易中是挣到钱还是亏钱，都会被预扣15%。

2.        出售的房子是自住房，虽然增值很多，但是单独报税有25万美元的免税额度，夫妻联合报税有50万的免税额度，所以不用扣税15%。

和第一个问题一样，增值税和FIRPTA的15%预扣留是两回事。不用缴纳增值税并不代表没有FIRPTA的预扣留。

3.        我的配偶是美国人，我们的房子在卖的时候FIRPTA并不适用

夫妻共有房产，外国人配偶所持有的部分仍然需要被预扣15%。假定夫妻各持有50%的房产所有权，买家需要预扣7.5%的房款。

4.        我在美国成立一个公司，用公司的名义来持有房产，就可以绕过FIRPTA

IRS当然没有那么傻。如果公司的所有人是外国人，15%的预扣留依然适用。 

既然外国人在美国卖房会被扣掉15%，那么有人会说买房肯定是不划算咯？

这里的15%指的是预扣留（Tax withholding）并不是实际要缴的税款，实际上绝大多数卖家不需要缴纳增值税，因此可以通过来年的报税把预扣房款拿回来。即使是出现了卖家需要缴纳增值税的情况，实际需要缴纳的数额也远小于15%。

所以你在美国居住需要买房的话，大胆的去买。如果你拿到了绿卡或是加入美国国籍，卖房的时候就更不需要考虑FIRPTA这个事情了。

FIRPTA这个法律具体有哪些规定,我还是简要的说一下。

首先判断卖家是不是外国人，如果卖家不是外国人就不用预扣留。

如果卖家是外国人，要判断买家是自住还是投资。判断标准是买家在过户后的两个一年里，每一年自住天数是否都超过50%。要注意的是两个一年不是两年。比如说买家第一年自住，第二年自住五个月，也不满足自住标准。如果买家买来投资，需要预扣15%。

如果买家自住，接下来要看房价是多少。房价超过一百万，需要预扣15%。30-100万之间，需要预扣10%。低于30万，不需要预扣。

总结一下，如果卖家想避免预扣留，需要买家自住并且房价低于三十万。

那么在实际的交易中，我们需要注意什么事项？

对于卖家来说，需要向买家告知自己是不是外国人。如果不是，需要出具宣誓书。如果卖家不能出具宣誓书，买家可以选择预扣卖家的房款或者退出Offer。所以存在买家在交易过程中退出的风险。

如果卖家认为自己符合豁免条件不需要预扣留，卖家需要在交易之前申请豁免。注意这个过程可能会需要一两个月的时间，同时卖家必须申请ITIN。

卖家还要注意如果会被买家预扣房款，卖家可能需要自己掏钱才能把房卖掉。举个例子，卖家贷款100万买了110万的房子，卖的时候卖了110万，还掉贷款95万，卖房的手续费7万， FIRPTA预扣16.5万，那么卖家还要自己掏8.5万才能顺利过户。

对于买家来说，如果不了解FIRPTA，没有在交易过程中做预扣留，风险在于这个外国人卖家卖掉房子以后，没有缴纳增值税的话，IRS会追究买家的责任。对你没有听错，卖家该交的税没交，买家需要承担不交税的责任。

那么在实际的操作中，买家到底怎么进行这个预扣留。其实很简单，买家经过判断认为需要预扣留，那么只需要填表就可以，扣下来的钱会通过Title company转给IRS。这个表很简单，买家自己可以填，可以找CPA填，也可以找专门的公司来填。

在我最近卖的这个交易里，卖家是外国人，但房价低于三十万，买家自住的话其实不需要预扣留。不过这个买家非要说自住一年后出租，导致必须预扣留。买家自己还不肯填表，非要找一个公司来填，收费三百美元，还要卖家出这笔钱。

当然我不可能同意让我的卖家付这笔钱。结果是扯来扯去，最后买家代理付的钱。在最终的closing statement里面可以看到，这是300美元的填表费，这是15%的预扣留。其实就是这么简单。

免责声明，本人是威斯康星州的real estate broker，并不是专业的税务和法律工作者，本期节目仅对FIRPTA做简单的介绍和知识普及，如果你在实际交易中遇到FIRPTA相关的问题，请咨询CPA或者律师。

好了，今天的节目就到这里，欢迎订阅转发留言分享，Welcome to Madison! 咱们下次节目再见！Bye!